Как собственнику назначить суточную ставку и когда её менять

В мае хозяйка студии на высоком этаже у Нового бульвара в Батуми вписала в календарь одну цену на всё лето и улетела. Как установить цену посуточной аренды, она решила за вечер. Взяла число, с которым студия неплохо сдавалась весной, и растянула его до конца сентября.

Август раскупили ещё в апреле и мае, весь по майской цене. Сентябрь две недели простоял пустым. Для бархатного сезона то же число оказалось высоким, но опускать его хозяйка не стала.

В октябре она положила свой календарь рядом с календарём соседа по этажу. Занятых дней у неё набралось больше. Денег пришло столько же.

Ночь, дешевле которой сдавать незачем

У каждой проданной ночи есть цена для самого хозяина. В неё входят уборка после выезда, стирка комплекта белья, мыло и кофе на полке, комиссия площадки объявлений, свет и вода, которые гость потратил за сутки.

Часть этих трат от длины брони не зависит. Убирают и стирают один раз на заезд, на ночь он или на неделю. Поэтому одиночная ночь обходится хозяину дороже любой другой, а пятая подряд к расходам почти ничего не добавляет.

Считают так. Разовые траты заезда делят на обычную длину брони и прибавляют то, что уходит за каждые сутки. Комиссию накидывают сверху, её берут от самой цены. Выходит нижняя граница, и сдавать дешевле неё значит доплачивать гостю за то, что он пожил в квартире.

Общий счёт дома и интернет сюда не кладут. Их платят и за пустую студию, так что ложатся они на весь месяц, а не на отдельную ночь.

Число это у каждой квартиры своё, в чужом объявлении его не подсмотреть. Управляющая со своей прачечной считает его иначе, чем хозяин, который возит бельё в стирку на такси.

Батумский год: лето, два плеча и зима

Июль и август у моря продаются сами. Гость едет к воде, выбирает из оставшегося и о цене спорит мало.

Плечи сезона устроены хитрее. Июнь и сентябрь бывают почти летними, май и октябрь зависят от погоды и праздников, и одна дождливая неделя сдвигает спрос сильнее любой скидки.

Зима это другой рынок. С ноября дома у бульвара стоят с тёмными окнами, и на три ночи сюда едут редко. Зато появляются люди, которым нужен месяц или вся зима, и разговор с ними идёт о другой цене.

Одна цена на весь год промахивается мимо всех трёх отрезков. В августе гость берёт студию дешевле, чем готов был заплатить, а в сентябре листает дальше, потому что у соседей уже осенние числа.

Ранние брони продают август по цене мая

Лето начинают покупать весной. Семья, которая планирует отпуск заранее, открывает площадку в апреле, видит август по весенней цене и бронирует в тот же вечер. Хозяин радуется заполненному календарю.

Радоваться рано. Дата, которая ушла за три месяца до заезда и в первый же день, почти наверняка стоила меньше, чем за неё были готовы отдать. К июлю такие же студии на том же этаже продаются заметно дороже, а продавать уже нечего.

Лечится это заранее. На июль и август летнюю цену ставят ещё зимой, до того как начнётся раннее бронирование. Пусть эти даты постоят пустыми в марте и апреле, опустить их в июне хозяин успеет.

Подтверждённую бронь не трогают никогда. Написать гостю, что цена выросла, или отменить его заезд ради более дорогого значит получить жалобу и отзыв, который провисит в объявлении дольше одного августа.

Как установить цену посуточной аренды ступенями

На год хватает четырёх или пяти ступеней. Зимняя, две для плеч сезона, летняя и отдельная для праздников, когда город заполняется на несколько дней.

Каждой ступени дают свою цену и вписывают в календарь сразу на двенадцать месяцев вперёд. Нижняя стоит чуть выше границы, с которой начинался этот текст. Верхнюю берут смело, потому что за два месяца до лета её ещё можно поправить.

В первый год числа для ступеней приходится брать из чужих календарей. Со второго сезона их берут из собственной таблицы.

Дальше сетку целиком не перекраивают. Руками правят только ближние две-три недели, где уже видно, какие даты ушли и какие зависли.

У тех, кто ведёт много квартир, сетка сложнее и учитывает дни недели и события в городе. Посмотреть, как считают ставку посуточной аренды на потоке, полезно до того, как рисовать свою.

Вторник и суббота в одном календаре

Летом дни недели почти не различаются. Отпускник заезжает в среду так же охотно, как в пятницу.

Вне сезона картина другая. На выходные в Батуми приезжают из других городов, пятница с субботой уходят сами, а со вторника по четверг студия стоит.

Отсюда две цены внутри одной ступени. Пятницу и субботу ставят выше, а разницу подбирают так, чтобы гостю было выгодно прихватить четверг или остаться до понедельника.

Минимум ночей, второй рычаг рядом с ценой

Цена не единственная ручка в календаре. Рядом стоит минимальный срок брони, и покрутить его иногда полезнее.

В сезон минимум в три или четыре ночи отсекает заезды на сутки, после которых уборка съедает почти всё. В ноябре такой же минимум отсекает единственного человека, который вообще собирался приехать.

Поэтому срок меняют вместе со ступенью. В пик поднимают, зимой опускают до одной ночи, а на длинные праздники ставят равным самим праздникам. Иначе кто-нибудь заберёт середину и оставит края пустыми.

Скидка за неделю и за месяц

Длинная бронь хозяину дешевле. Одна уборка вместо трёх, один комплект белья, одна встреча с ключами. Долю этой экономии разумно вернуть гостю, и на площадках объявлений для этого есть отдельное поле.

Недельная скидка нужна в плечи сезона, когда человек выбирает между пятью ночами и семью. В июле и августе она только режет выручку, неделю там возьмут и без неё.

Месячная живёт по другим правилам. Зимой она превращает посуточную студию в жильё на месяц, и считать её приходится от счетов за пустую квартиру, а не от летней ставки. По какой арифметике сравнивают месячную бронь с чередой коротких заездов, лучше разобраться до ноября.

Дырка в одну ночь и пустая неделя

Две брони встали в календарь с зазором в сутки. При минимуме в три ночи эту дату не купит никто.

Такие окна закрывают руками. С одиночной ночи снимают минимальный срок и ставят цену пониже, либо предлагают выезжающему гостю остаться ещё на сутки со скидкой. Второй путь выгоднее, потому что лишней уборки не будет.

С пустой неделей сложнее. Опускать цену есть смысл, пока до даты остаётся две-три недели и пока новая цена выше нижней границы. Опускают ступенькой, выжидают несколько дней и смотрят, пошли ли брони.

Пустой дату оставляют, когда цена упёрлась в границу. И когда одна проданная ночь посреди свободной недели помешает кому-то взять её целиком. Ноябрьский вторник скидкой не продать вообще, на эти числа жильё просто не ищут.

Бывает, что цена ни при чём. Объявление открывают и закрывают, даты стоят при любой ставке. Тогда дело в снимках, и один съёмочный день с фотографом сдвинет календарь сильнее скидки.

Закрытые даты соседей честнее их цен

На соседей смотрят все, и почти все смотрят на цену. Она говорит только о том, чего хочет хозяин. Купили у него по этой цене или нет, по объявлению не видно.

Смотреть стоит на календари. Берут пять-шесть квартир того же размера в своём доме и в соседних и проверяют, какие даты у них закрыты на месяц вперёд. Когда у всех закрыто, а своя дата свободна, студия стоит дороже рынка или проигрывает на снимках. Когда наоборот, её отдали дёшево.

Есть оговорка. Закрытая дата у соседа бывает его собственным приездом или ремонтом, поэтому одна квартира ничего не доказывает.

Сравнивают подобное с подобным. Студию на высоком этаже с видом на воду меряют такими же студиями, а не трёхкомнатной во дворе.

Комиссию тоже держат в уме. Размещение квартиры на площадках устроено по-разному, и одна и та же ночь на двух из них приносит хозяину разные деньги.

Двигать ставку каждое утро?

У управляющей с двумя десятками квартир утро начинается с календарей. Она смотрит, за сколько дней до заезда пришли вчерашние брони, и двигает цены почти ежедневно. Даты, которые ушли слишком рано, для неё знак, что цена низкая. Те, что зависли за неделю до заезда, она опускает.

Хозяин единственной квартиры слушает это с недоверием. К нему который год возвращаются знакомые гости, и держит их в том числе цена, которую они помнят. Стоит ей запрыгать, в переписке начинаются торг и вопросы, почему в прошлый четверг было дешевле.

Летом и на ближних двух-трёх неделях счёт в пользу управляющей. Спрос там меняется быстрее, чем хозяин успевает открыть приложение, и каждая непоправленная дата стоит денег.

Другое дело зимний жилец на месяц и гость, который возвращается третий раз. Им понятное число нужнее выгодного, и цену для них держат ровной.

Обоих устраивает та же сетка. Постоянный гость видит знакомое число, а ручная правка ближних дат добирает то, чего ступени не угадали. Кому некогда заглядывать в календарь каждое утро, тому стоит заранее узнать, что входит в управление арендой и берёт ли управляющая цены на себя.

Записи первого числа

Пока месяц ещё помнится, в таблицу вносят несколько строк. Сколько ночей продано и сколько простояло. За сколько дней до заезда приходили брони. Что осталось с ночи после всех расходов. Какие даты ушли в первую же неделю и какие не ушли вовсе.

Туда же пишут погоду и события, вроде недели ливней в июне или большого праздника в городе.

Через год эта таблица заменит и соседа по этажу, и советы из чатов. Ступени на второй сезон рисуют уже по своим числам, и цену августа берут из того, как август продавался в этой квартире.

Что спрашивают про цену до первого гостя

С какой цены начинать, если квартира сдаётся первый сезон?

Первые недели ставят чуть ниже похожих квартир по соседству, чтобы собрать отзывы. Когда отзывы появились, цену подтягивают к рынку, а летние даты с самого начала держат по летней ступени.

Уборку включать в цену ночи или выносить отдельной строкой?

Отдельная строка сама делает короткий заезд дороже длинного, и это честно. Минус в том, что в поиске гость видит одно число, при оплате другое, и кто-то на этом шаге закрывает страницу.

Гость просит скидку в переписке. Соглашаться?

Уступают за то, что выгодно самому хозяину, то есть за лишние ночи, за будни или за заезд в пустую неделю. Скидка за одну просьбу приучает торговаться, и в следующий приезд гость начнёт с неё.

На сколько месяцев вперёд открывать календарь?

Год вперёд держат открытым, когда на дальние даты уже стоят летние и праздничные цены. Открытый календарь со старой ценой опаснее закрытого, потому что дальние даты уйдут первыми и дёшево.

Сосед сбил цену почти вдвое. Идти за ним?

Сначала проверяют, закрываются ли у него даты по этой цене. Гонка вниз кончается на нижней границе, и первым в неё упирается тот, у кого уборка, стирка и комиссия площадки обходятся дороже.

Сетка, о которой постоянный гость не узнает

Сосед по этажу цену каждый день не двигал. У него стояли две ступени на лето и отдельная на сентябрь, а в июле он пару раз поправил ближние недели. Август у него ушёл позже и дороже. В сентябре он спустился на ступень и закрыл те две недели, которые у хозяйки пустовали.

Она села за таблицу в тот же вечер. Впервые посчитала свою нижнюю границу, расписала год на пять ступеней и вписала их в календарь до следующего октября.

Август будущего лета открыт по летней цене и пока пуст. Весной это бы её напугало. Теперь она заглядывает в календарь раз в две недели и до апреля ничего опускать не собирается.

Гостю, который приезжал дважды и уже спросил про следующий июнь, она назвала прошлогоднюю цену. Про сетку он не узнает.