Посуточная сдача в Грузии: когда она становится бизнесом по документам

В Гонио хозяин двух студий три лета подряд сдавал их через объявления и называл это подработкой. Идёт ли его посуточная сдача легально, он себя не спрашивал. Гости приезжали, плата приходила, в октябре студии запирались до мая.

В марте написал гость, который вёз группу на десять ночей. Он попросил счёт на компанию и спросил, кем хозяин числится по документам. Ответить было нечего.

В апреле хозяин пришёл к бухгалтеру с тремя вопросами. Задать их стоило ещё до первой брони, три лета назад.

Что значит «легально» для посуточной сдачи

У этого слова три разных смысла, и хозяева обычно держат в голове один. Первый налоговый, то есть платится ли что-то с денег гостей. Второй про статус, кем вы числитесь, частным лицом или предпринимателем. Третий про туризм, надо ли куда-то вносить квартиру, в которой ночуют приезжие.

На каждый смысл есть свой документ. Статус описывает закон о предпринимателях, туристическую сторону закон о туризме, а налог живёт в Налоговом кодексе. Друг друга они не заменяют.

Мартовский гость спрашивал о статусе. На такой вопрос отвечает запись в реестре, и привычка называть дело подработкой тут ничего не весит.

Определение, в котором нет слова «квартира»

Граница между частным лицом и предпринимателем записана в одном предложении. Закон о предпринимателях в статье 2 называет предпринимательской деятельность правомерную, повторяющуюся, самостоятельную и организованную, которую ведут ради прибыли.

Ведёт её, по той же статье, индивидуальный предприниматель или компания.

Ни ночей, ни квартир, ни числа объектов в определении нет. Нет в нём и слова «систематическая», которое часто звучит в разговорах хозяев. Есть пять признаков, и к своей сдаче их приходится примерять по одному.

Правомерность оставим в покое. Вопросы начинаются с четырёх остальных слов.

Три лета подряд и слово «повторяющаяся»

Разовую сделку этим словом не назовёшь. Сдали квартиру другу на месяц, пока у него шёл ремонт, и забыли.

Посуточная устроена наоборот. Каждый заезд это новая договорённость с новым человеком, и к сентябрю таких договорённостей набирается на целую тетрадь.

С квартирой, где жилец живёт год, всё иначе. Договор один, человек один, повторяется только платёж раз в месяц. Считать ли это повторением в смысле закона, определение не уточняет. Этот случай бухгалтер разбирает отдельно.

Самостоятельная: кто ставит цену и отвечает за пустую неделю

Здесь смотрят, кто ведёт дело на свой страх. Хозяин сам пишет объявление, сам решает, пускать ли шестерых в студию, и сам остаётся без денег, когда июнь выдался дождливым.

Картина меняется, если квартира отдана управляющей. Когда та платит хозяину ровную сумму каждый месяц и селит гостей от своего имени, риск пустой недели лежит уже на ней. С управляющей, которая исполняет поручения и берёт долю, всё не так ясно.

Ответ лежит в договоре с управляющей. Там написано, кто принимает плату от гостей и на чей счёт она приходит. Условия, на которых компания берёт посуточное ведение квартиры, стоит читать с этим вопросом в голове, а нужный пункт потом показать бухгалтеру.

Календарь, уборщица и запас белья

Организованность видна без всяких бумаг. У хозяина есть календарь броней, человек на уборку, второй комплект ключей и стопка чистого белья на полке в прихожей.

Есть цена на июль и другая цена на сентябрь. Тот, кто всерьёз думает, какую ставку держать на ночь и когда её двигать, занят планированием, как бы он это ни называл.

Как выглядит посуточная аренда в Батуми глазами гостя, полезно посмотреть самому. Снимки, календарь, условия заезда, то есть всё, что человек видит до брони, с хозяйской стороны и называется организацией.

Сравните с квартирой, которую сдали знакомым на зиму. Ключи отдали у подъезда, плату берут раз в месяц, бельё и уборку жилец ведёт сам. Организации тут почти не разглядеть.

Ради прибыли или ради оплаченных счетов

Последнее слово кажется самым простым, и спотыкаются на нём чаще всего.

Хозяин, который пускает племянника пожить за показания счётчиков, прибыли не ищет. Другое дело, когда после уборки, комиссии площадки и счетов остаётся сумма, ради которой всё и затевалось.

Возьмём квартиру, купленную для себя на август. Остальные одиннадцать месяцев её сдают, чтобы она не стояла пустой и сама закрывала общий счёт дома. Прибыль это или возврат расходов, видно только по итогу года, а его хозяева обычно не подбивают.

Отсюда первый практический шаг. Прежде чем спорить о словах, сложите за прошлый сезон, сколько пришло и сколько ушло.

Перечень исключений, в который сдача не попала

В статье 3 закон перечисляет занятия, которые предпринимательством не считаются. Там искусство, наука, медицина, адвокатура, нотариат и другие свободные профессии. Сдачи жилья в списке нет.

Из этого часто делают вывод, что регистрация обязательна для каждого. Вывод поспешный. Среди случаев, когда регистрироваться надо, сдача квартиры тоже не названа.

Закон молчит о ней в обе стороны. Он не говорит, что хозяин одной квартиры обязан идти в реестр, и не говорит, что тот от этого свободен. Он даёт определение и оставляет примерку тем, кто его применяет.

Примерять это определение к своей квартире приходится вместе с бухгалтером. Толковый бухгалтер на вопрос о регистрации сначала просит открыть календарь броней.

Заявление, открытый реестр и ответственность всем имуществом

Допустим, примерка закончилась словом «да». Тогда начинается статья 8. Регистрация предпринимателя обязательна и состоит из двух частей, государственной и налоговой. Там же стоит правило, по которому предприниматель считается созданным с момента регистрации.

Бумаг нужно мало. По статье 11 человек подаёт заявление и документ, удостоверяющий личность. В заявлении стоят имя, юридический адрес, личный номер и подпись.

Две вещи хозяева узнают позже, чем хотелось бы. Первая записана в статье 13. Данные реестра публичны, и ознакомиться с ними может любой, включая компанию, которая просит счёт.

Вторая серьёзнее. Индивидуальный предприниматель не юридическое лицо, и по обязательствам из своей предпринимательской деятельности он отвечает перед кредитором лично, всем своим имуществом. Иначе бывает, только когда так согласовано с самим кредитором.

Закон о туризме хозяина квартиры не называет

Теперь второй документ, на который ссылаются те, кто регистрироваться не собирается. В законе о туризме есть понятие средства размещения. Это объект туристической услуги, предназначенный для ночёвки туриста не меньше одной ночи.

Турист там же определён как посетитель, который остаётся минимум на одну ночёвку и не дольше года. Делить такие объекты на гостиницы, гостевые дома и квартиры закон не стал. Звёзд в нём тоже нет.

Регистрация в законе есть, но для других. Статья 11-1 обязывает внести себя в базу данных Национальной администрации туризма гида, туроператора и туристическое агентство. Владельцы жилья среди них не названы.

Нет в законе и обязанности уведомлять кого-то или получать разрешение для человека, который сдаёт туристам обычную квартиру. Вести список гостей он тоже не требует.

Отсюда легко шагнуть дальше, чем разрешает текст. Всё сказанное относится к одному закону. Налоговую регистрацию, правила дома и города, условия площадки объявлений он не описывает вовсе. Вывод «регистрироваться нигде не надо» из его молчания о хозяине квартиры не следует.

Бухгалтер читает один закон, сосед по этажу другой

Для бухгалтера всё начинается с определения. Сдача повторяется, у неё есть календарь и уборщица, ведётся она ради денег. Значит, перед нами предпринимательская деятельность. По его логике оформляться стоит до сезона, ведь предприниматель появляется только с момента регистрации.

У хозяина одной квартиры доводы свои, и они не глупые. Он сдаёт собственное жильё как частное лицо. Налог с платы он платит. Закон о туризме, который вроде бы про туристов и ночёвки, о нём вообще не упоминает.

Спорщики говорят о разных документах, и каждый прав в своей половине. Закон о туризме от хозяина квартиры в самом деле ничего не требует. Только вопрос о статусе решает другой документ, точнее четыре слова из закона о предпринимателях.

К квартире с одним жильцом на год и к трём студиям с заездом каждые три дня эти слова прикладываются по-разному. Итог примерки пишет бухгалтер, при надобности с запросом в Службу доходов, и делают это до сезона, а не после письма из налоговой.

Счёт для компании и три вопроса бухгалтеру

Гость, который просил счёт, спрашивал не из любопытства. Его компании не всё равно, кому она платит. От того, частное лицо получатель или предприниматель, зависит, кто считает и перечисляет налог с этой суммы.

Если хозяин зарегистрирован, компания проверит это сама по открытому реестру. Ответ поэтому пишут прямо, без туманных слов про подработку.

Налоговую сторону закон о предпринимателях не описывает, она целиком в Налоговом кодексе. Какую бумагу хозяин оставляет себе после каждой оплаты и как из них складывается список поступлений за год, разговор отдельный, про учёт.

К бухгалтеру до сезона идут с тремя вопросами:

• подходит ли моя сдача под четыре слова из определения и надо ли мне регистрироваться
• как в моём положении считают налог с того, что платят гости, и кто подаёт бумаги
• какой документ я могу дать гостю-компании и что в нём должно стоять

С собой берут календарь прошлого сезона, выписку со счёта, на который приходила плата, и договор с управляющей, если она есть. По ним бухгалтер видит число заездов и то, что осталось после уборки и комиссии.

Спросить стоит и у тех, кто ведёт чужие квартиры каждый день. Компания, у которой в работе сразу ремонт, стройка и аренда в Батуми, видит такие случаи каждый сезон и подскажет, с какими бумагами хозяева приходят к бухгалтеру.

Мелкие вопросы о большом статусе

Одна квартира и только два летних месяца. Это уже предпринимательство?

Закон такой случай не называет ни обязательным, ни исключённым. К бухгалтеру идут с календарём, где видно, сколько было заездов, кто ими занимался и что осталось после расходов.

Иностранец может подать заявление на индивидуального предпринимателя?

Да, такой случай в законе описан. В заявлении вместо личного номера стоят данные предъявленного документа, остальное то же самое, то есть имя, юридический адрес и подпись.

Нужно ли вести список гостей?

В законе о туризме такой обязанности для хозяина квартиры нет. Свои требования бывают у площадки объявлений и у дома, поэтому хозяева обычно всё же записывают, кто и на какие ночи заезжал.

Студии ведёт управляющая. Кого тогда спрашивают о статусе?

Сначала смотрят, кто по договору принимает плату от гостей и на чей счёт она приходит. С этим договором идут к бухгалтеру, потому что слово «самостоятельная» в такой схеме примеряют заново.

Что гость-компания увидит обо мне в реестре?

Данные реестра открыты любому, так записано в законе о предпринимателях. Имя и юридический адрес компания найдёт там сама, поэтому в счёте их пишут точно так же, как в записи.

Бухгалтер отправила хозяина домой за календарём

В Гонио всё решилось за две встречи. На первую хозяин принёс свои три вопроса и телефон с перепиской. Разговор по переписке не сложился, и в следующий раз она попросила принести календарь всех трёх сезонов и выписку со счёта.

На второй встрече они прошли по четырём словам определения, и бумаги лежали на столе. Ответ хозяин получил письменный и до начала сезона.

Пересказывать его здесь незачем. Он написан про две студии в Гонио и три конкретных лета, к чужой квартире его не приложить.

Мартовская группа ждать не стала и поселилась в другом месте. Следующий гость с просьбой о счёте на компанию написал в июне. Хозяин ответил ему за десять минут и приложил документ.